智能楼宇是指对建筑物的结构、系统、服务和管理四个基本要素以及通过它们之间的内在联系，运用系统工程的观点进行优化组合（系统集成），来提供一个投资合理的，具有高效、舒适、安全、方便环境的建筑物。
智能楼宇应满足两个基本要求，达到四个主要目标、实现三项服务功能。
（1）两个基本要求
1）对楼宇管理者来说，智能楼宇应当有一套管理、控制、运行、维护和通信设施，花较少的经费便能够及时地与外界取得联系（如消防队、医院、安全保卫机关、新闻单位等）。
2）对楼宇的使用者来说，有一个有利于提高工作效率、有利于激发人的创造性的环境。
（2）四个目标
1）能够提供高度共享的信息资源；
2）确保提高工作效率和舒适的工作环境；
3）节约管理、运行费用，达到短期投资长期受益的目标；
4）适应管理工作的发展需要，做到具有可扩展性、可变性，适应环境的变化和工作性质的多样化。
（3）三项服务功能
1）安全服务功能，包括：
①防盗报警；
②出入口控制；
③闭路电视监视；
④保安巡更管理；
⑤电梯安全与运控；
⑥周界防卫；
⑦火灾报警；
⑧消防；
⑨应急照明；
⑩应急呼叫。
2）舒适服务功能，包括：
①空调通风；
②供热；
③给排水；
④电力供应；
⑤闭路电视；
⑥多媒体音响；
⑦智能卡；
⑧停车场管理；
⑨体育、娱乐管理。
3）便捷服务功能，包括：
①办公自动化系统；
②通信自动化系统；
③计算机网络；
④结构化综合布线；
⑤商业服务；
⑥饮食业服务；
⑦酒店管理。
（4）四个基本组成
楼宇在物理上可分为四个基本组成部分：结构、系统、服务和管理。
1）结构——建筑环境结构；
2）系统——智能化系统；
3）服务——住、用户需求服务；
4）管理——物业运行管理。
这四个基本组成部分缺一不可，它们既相互关联、又互相依存，组成一个完整一致的智能楼宇体系。
对智能楼宇系统的功能设计是一个系统集成设计，它需要设计者知识面宽、具有系统工程设计思想，而且要有较高的组织、协调能力。在建设上把楼宇自动化系统、通信网络系统、办公自动化系统和分离的设备、功能、信息等综合集成到一个相互关联、统一、协调的系统中，巧妙灵活地运用现有的先进技术，使其充分发挥作用和潜力；要能够把多学科的科技人员组织协调起来，统一思想、统一步调，为着一具体目标工作。
在进行智能楼宇的功能设计时，必须对整个楼宇的结构、系统、服务和管理四个方面综合考虑，将语音、数据、图像及监控信号等，经过统一的规划，综合在结构化的布线系统里。它牵涉多系统之间的协调配合，防止系统整体结构混乱，系统分离脱节，服务缺乏保证，管理功能不全，给出楼宇的拥有者在经济上造成浪费和损失。
由于智能楼宇相对复杂，因此，对集成商的要求也比较高。它要求系统集成商要拥有自己的技术队伍。办公自动化应用产品和开发队伍，计算机网络应用开发和网络工程施工队伍，动力电力设计、敷设队伍，并且有一个楼宇控制设备的生产商为后盾，才能构成系统集成。
智能楼宇的系统集成商应该是具有雄厚技术实力的研究开发实体单位，也应具有相当规模的经济实力，并且应保证与楼宇拥用者有长期合作，以提供可靠的长期服务，从而使业主无后顾之忧。
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